Pandemiyle ofis kiralama kaideleri değişti: Pozisyonun yanı sıra hava kalitesine bakılıyor
Gül KABA-Ömer HASAR/İSTANBUL, – Pandemi nedeniyle dünya genelinde bireylerin büyük bir kısmının konuttan çalışma nizamına geçmesiyle ofisler boş kaldı. Ticari gayrimenkul danışmanlık pazarında faaliyet gösteren bir şirketin yaptığı araştırmaya nazaran 2021 yılının birinci çeyreğinde ofis kiralamaya talep yüzde 44 azaldı. Kiralama kuralları da değişti, artık ofisin pozisyonuna ile birlikte altyapısına ve pak hava kalitesine bakılıyor.
Dünyayı tesiri altına alan koronavirüs farklı dallardaki birçok alışkanlığı değiştirdi. Ofis piyasası da derinden etkilendi. Ticari gayrimenkul danışmanlık pazarında faaliyet gösteren Cushman & Wakefield’in yaptığı araştırmaya nazaran 2021 yılının birinci çeyreğinde ofis pazarına olan talep önemli manada düştü.
Araştırmanın ayrıntılarına ait bilgi veren Cushman & Wakefield’in Ofis Kiralama Kısım Başkanı Savaş Gürbüz, “2020 yılının birinci çeyreğine nazaran bu yıl talep yüzde 44 düştü. Geçen yıl birinci 3 ayda 90 bin metrekarelik bir süreç olmuşken, 2021 yılının birinci çeyreğini 51 bin metrekarelik süreçle tamamladık. Uzaktan çalışma insanların yeni ekosistem dediğimiz çalışma modeli, ofise olan gereksinimi değiştirdi. Ofisler hayatımızdan çıkmayacak, kıymeti azalmadı lakin gereksinimimiz şekillendi. Türk lirası bazında enflasyon tesiriyle ofis kiralama fiyatları yüzde 11 arttı. Ancak dolar cinsinden kira bedelleri yüzde 20-22 geriledi. Buradaki ana etken kurdaki değişiklikler” dedi.
VİLAYET VE İLÇELERE NAZARAN GERİLEME
Gürbüz, “Dolar bazında bakarsak son bir yılda Levent’te kiralar yüzde 21.9, Esentepe-Gayrettepe’de yüzde 26.3, Maslak’ta yüzde 21.1, Anadolu yakasında ise yüzde 22.7, İzmir’de yüzde 25, Ankara’da yüzde 30.8 geriledi. Burada kur tesiri kelam konusu” diye konuştu.
HAVA KALİTESİ SORULUYOR, AZ KATLI BİNALAR TERCİH EDİLİYOR
Pandemiden evvel ofis kiralarken en değerli kriterlerin pozisyon ve binanın itibarı olduğunu belirten Gürbüz, son 1 yıldır ofisin teknik altyapısı, taze hava kalitesi üzere seçeneklerin ön plana çıkarken, az katlı binaların tercih edilir olduğunu lisana getirdi.
TOPLUMSAL UZAKLIKLA ŞAHISLARIN KULLANIM ALANLARI BÜYÜDÜ
Ofiste kişi başı kullanım alanlarının arttığını aktaran Gürbüz, “Pandemiden evvel ofiste kişinin muhtaçlığı olan alan 12 brüt metrekareydi, bugün ise toplumsal arayı de göz önünde bulundurduğumuz vakit alanlar 17-20 metrekareye çıktı. Artık ofisler kişisel masalarım kalktığı, esnek toplantı alanları, rahat çalışma ortamının olduğu bir yapıya dönüştü. Yeni ofis mottosunu ‘markalı kafeler’ olarak düşünebilirsiniz. Günümüzde ofisler, şirketinizin markası altında, rahat bir kafe konforuna evriliyor. Bu da kullanıcılar özelinde alan gereksinimini azalttı lakin kişi başı kullanılan alan oranları arttı. Ferdî çalışmayı konutlarımızdan yahut üçüncü lokasyonlarda sürdürürken, ofisleri birlikte çalışma, şirketin kimliğini oluşturma ve Ar-Ge çalışmaları için kullanacağız” tabirlerini kullandı.
PANDEMİNİN ÇALIŞANLARA OLUMSUZ TESİRLERİ
Salgından çalışanların da olumsuz etkilediğine dikkat çeken Gürbüz, “Çalışanlar üzerindeki en değerli tesiri verimlilikteki düşüş. Ferdî verimlilikte başarılı bir grafik görüyoruz, daha odaklı çalışılıyor. Lakin takım işleri yani birlikte çalışmada, insanların hem meslektaşlarıyla hem de başka şirket çalışanlarıyla yapması gereken görüşmeler yahut toplantılarda problemler yaşanıyor. Bu periyotta edilgen öğrenme de yara aldı. Zira ofiste as yahut üslerimizinden istemeyerek de olsa iş yapış formlarını gözlemleyerek, önemli bir tahsil yakalıyorduk. Ama, konuttan çalışırken karşınızda yalnızca bilgisayar ekranı var. Hasebiyle takım arkadaşlarınızın deneyimlerinden faydalanmakta önemli zorluk yaşıyorsunuz. En kıymetli kayıp ise çalışanın şirketine olan bağlılığı, zira ofis toplumsallaşma alanıydı. Z nesli çok toplumsal varlıklar. Bu arkadaşları kişiselliğe ittiğimiz dünyada onları şirkete bağlamakta, şirket kültürünü oluşturmakta büyük külfetler yaşıyoruz. Bu da uzun vadede şirketler için ana sorun olarak karşımıza çıkacak” dedi.
DEPO KİRALAMALARI ARTTI
Uzun vadede, esnek çalışma modeline geçildiğini söyleyen Savaş Gürbüz, “Ofisler, mesken ve kafe, restoran üzere üçüncü lokasyon modeli hayatımızın merkezinde olacak. Şirketler de buna yatırım yapıyor. Pandemiyle e-ticaret süratle yükseldi, ana muhtaçlık ise depolama ve lojistik hizmetleridir. Geçen yılın son bu yılın da birinci çeyreğinde depo kiralamalarında olan talepte önemli bir artış yaşandı. Şirketlerin depolama faaliyetleri arttı” diye konuştu.
PİYASADA HAREKETLİLİK BEKLENTİSİ; FİYATLAR SABİT KALACAK
Ofis kiralama taleplerinde kısa ve orta vadede artış beklediklerini aktaran Gürbüz, “Çünkü beşerler artık bıkmış durumda, ofisler özlendi. Yöneticiler yavaş yavaş ofislere dönüş için kararlar alıyor. Aşılamanın yaygınlaşmasıyla pandeminin tesirinin azalması öngörülüyor. Şirketler de ofislere dönüşün planını yapıyor. Yeni altyapısı yüksek binalarda talebi önemli manada artıracak. Küçülen ofisler geride düzgün dekorasyonlu çalışma ortamı bıraktı. Ofis arayan kullanıcılar uygununu bulabilir, eski binalardan yeni binalar taşınmada önemli bir artış var. Ofis kiralamaya talep artsa bile fiyatlar sabit kalacak zira, İstanbul’da yüzde 22,6’lık boşluk var” tabirlerini kullandı.
YARATICI PAZARLIK MODELLERİ GÜNDEMDE
Mülk sahiplerinin de sıkıntı durumda olduğunu belirten Gürbüz, “Çünkü bir yatırım yaptılar ve karşılığını almak istiyorlar. Fiyatsız dekorasyon mühletleri, peşin ödemelerde yapılan indirimlerle, ünite kira bedelinde aşağıya inmeden daha yaratıcı pazarlık modelleriyle süreçler oluyor” dedi.
